Puslapis 11

Apie Vilniaus rajono bendrąjį planą

Parašytas: Pen 01 26, 2007, 16:13
Uosis
Tiems, kas nieko nežinojo apie Vilniaus rajono bendrąjį planą, manau šis straipsnis iš "Verslo žinių" pravers. Ir nors jis rašytas 2005-ųjų rudenį, bet jo aktualumas nė kiek nesumažėjęs, nes Vilniaus rajono bendrasis planas dar neparengtas, kiek žinau iki gegužės mėnesio laukiama pastabų.

Plano koncepciją galima parsisųsti paspaudus nuorodą - http://www.vilniaus-r.lt/doc/rajonoplanas.zip


IŠLAISVINS SKLYPUS - PALEIS KAINAS

Paskelbta 09-01 08:49, komentarų: 7, autorius Ariadnė

Lapkritį visuomenei bus pristatytas daugiau kaip 3 metus rengiamas Vilniaus rajono bendrasis planas. Patvirtinus jį bus galima imtis detaliųjų planų rengimo, o šie leis keisti žemės paskirtį, sujudins statybas bei pagyvins nekilnojamojo turto rinką sostinės apylinkėse. Vieni ekspertai spėja, jog sklypai pigs, kiti dėl to rankos nukirsti neduoda.

Vilniaus rajono bendrąjį planą (BP) ketinama visuomenei svarstyti pristatyti jau lapkritį.
Danuta Prasauskienė, Vilniaus rajono vyriausioji architektė, teigia, jog į pastabas, gautas viešojo svarstymo metu, bus atsižvelgta.
"Planą tvirtina visuomenė. Su juo susipažinti bus galima ir savivaldybėje, ir kiekvienoje seniūnijoje, kurių rajone yra 23",– sako ji.
Architektė neabejoja, jog, patvirtinus rajono BP, žemės savininkai galės lengviau atsikvėpti: daug kas paaiškės dėl sklypų, kartu bus galima keisti žemės paskirtį.
Pasak Audriaus Kairevičiaus, advokatų kontoros "Foigt ir partneriai / REGIJA BORENIUS" žemės teisės eksperto, nuo 2004 m. gegužės Vilniaus rajone naujų žemės sklypų detaliųjų planų nerengiama, kol nebaigtas Vilniaus rajono BP, tad šis planas tampa itin svarbus ir visuomenei, ir verslui.
"Pagal Teritorijų planavimo įstatymą, kol nėra detaliojo plano, žemės paskirties keisti negalima. Šiuo metu galima tik dalyti sklypą, bet jo paskirtis privalo likti ta pati. O tai netenkina nei daugelio sklypų savininkų, nei pirkėjų",– sako p. Prasauskienė.
Prognozuojama, jog BP bus patvirtintas kitų metų pirmąjį ketvirtį.

Individualioms statyboms
"Bendrasis planas sustatys į vietas tam tikrus dalykus. Pirmiausia jis labai svarbus fiziniams asmenims, kurie sostinės rajone yra įsigiję žemės ūkio paskirties žemės ir joje planuoja statytis gyvenamąjį namą. Taip pat bus galima aiškiau nustatyti investicijų į žemę atsiperkamumą, kuris šalia Vilniaus ir kitų didmiesčių priklauso nuo to, ar žemės sklype galima vykdyti tik žemės ūkio veiklą, ar keisti sklypo paskirtį, kad jis tiktų gyvenamajai ar komercinei statybai",– vardija p. Kairevičius.
Anot jo, BP turėtų užkirsti kelią chaotiškoms pavienėms statyboms, jame turėtų būti numatyta infrastruktūros plėtra, tad bus išsaugomas kraštovaizdis, sprendžiamos aplinkosaugos problemos, kurias lemia tai, kad nėra centralizuotų inžinerinių tinklų.
Specialistas nurodo, kad šiuo metu gana dažnai Vilniaus rajone perkami žemės ūkio paskirties žemės sklypai. Savininkai planuoja juos padalyti į mažesnius sklypus, vieną pasilikti sau, kitus parduoti, taip susigrąžinti investicijas, o savame sklype susiręsti individualųjį namą.
"Žmonės klysta manydami, kad savame žemės sklype jie galės daryti bet ką. Iš tiesų, kol nėra bendrojo plano, keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir rengti detaliuosius planus, formuojant gyvenamąjį kvartalą ar gyvenamųjų namų grupę (daugiau kaip 3 gyvenamieji namai), negalima",– perspėja p. Kairevičius.

Gudrauti nebereikės
Anot teisininko, susidūrę su kliūtimis pakeisti žemės paskirtį Vilniaus ir kitų miestų rajonuose sklypų savininkai neretai steigia ūkininkų ūkius ir taip įgyja teisę pasistatyti ūkininkų sodybas.
"Taip atsiranda 15 arų ploto "ūkininkų ūkių". Tačiau ūkiai turėtų būti tik pavienės sodybos, o ne ištisi gyvenamieji kvartalai",– šypsosi p. Kairevičius.
Pasak jo, būtent BP aiškiai nustatys, kuriose vietose įmanoma keisti žemės paskirtį. Taigi, jei žemės sklypo savininkas turi žemės ūkio paskirties žemės, o BP toje teritorijoje numatyta tolesnė žemės ūkio veikla, nepakeitus BP, savininkas negalės keisti žemės paskirties.
"Todėl bendrasis planas yra labai svarbus dokumentas asmenims, kurie nori įsigyti žemės savo reikmėms ir ateityje vystyti ne žemės ūkio veiklą, bei didesniems investuotojams, planuojantiems priemiestyje statyti gyvenamųjų namų kvartalus",– kalba p. Kairevičius.

Bandyti galima
Teisininkas nemano, kad BP rengėjai pakeis tam tikrų teritorijų paskirtį pagal vieno, nedidelį žemės sklypą valdančio asmens pageidavimus, nes rengiant tokį planą paisoma visuomenės, o ne vieno asmens poreikių.
"Tačiau, jei asmuo ar asmenų grupė valdo didelę, tarkime, kelių šimtų hektarų teritoriją, tikėtina, kad į jų pasiūlymus dėl BP sprendinių pakeitimo bus atsižvelgta, jei jie bus pagrįsti ekonominiu ir socialiniu požiūriu",– nurodo p. Kairevičius. Specialistas pabrėžia, kad pasiūlymus dėl BP visuomenė gali teikti planavimo organizatoriui – savivaldybės administracijos direktoriui raštu per visą tokio dokumento rengimo laikotarpį iki viešojo susirinkimo pabaigos, o planavimo organizatorius šiuos pasiūlymus turi išnagrinėti, apsvarstyti, aptarti, įvertinti ir priimti arba atmesti. Gautą atsakymą asmenys gali apskųsti apskrities, kurioje yra rengiamas BP, viršininko administracijos Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentui (skyriui), o šis – teismui.
"Visuomenei būtina aktyviai dalyvauti viešame teritorijų planavimo procese, teikti pasiūlymus raštu ar dalyvaujant viešame susirinkime",– įsitikinęs teisininkas.

Pagrindinės zonos
Vilniaus rajono savivaldybės duomenimis, rajone yra arti 100.000 ha žemės ūkio naudmenų. Tai sudaro kone pusę viso rajono ploto.
Kol kas sunku prognozuoti, koks Vilniaus rajono plotas iš žemės ūkio paskirties bus pakeistas į kitą. To negali pasakyti ir Romas Devinduonis, UAB "Urbanistika", kuri rengia bendrąjį Vilniaus rajono BP, projektų vadovas.
"Jei, tarkim, toje zonoje, kur numatyta kita paskirtis, sklypo savininkas nenorės keisti žemės ūkio paskirties, niekas to daryti jo nevers. Todėl skaičius, kiek žemės paskirties bus pakeista, įvardyti sunku. Tačiau aišku viena – Vilniaus rajono žemės naudingumo koeficientas labai žemas, todėl žemdirbyste ir ūkininkavimu čia nelabai gali konkuruoti",– sako architektas.
Kita priežastis, neleidžianti tiksliau prognozuoti, – BP pristato tik pačią koncepciją.
"Plano mastelis labai grubus – 1 mm:100 m. Todėl atskirų sklypų čia nesimato. O smulkesnio mastelio pritaikyti neįmanoma, nes tada planas būtų labai didelis: nei kam parodysi, nei kur pakabinsi",– sako p. Devinduonis.
Todėl, anot architekto, svarbiausia rajoną suskirstyti zonomis – kur bus žemės ūkio, o kur – kitos paskirties. Pastaroji sąvoka apima ir gyvenamąją, ir komercinę statybą. O koks tikslus bus žemės naudojimas, atspindės detalieji planai.
Pono Devinduonio teigimu, jau dabar aišku, kad pramonės ir logistikos centrai labiausiai susitelks transporto koridorių zonose – prie magistralių.
"Tačiau tai nereiškia, jog pramoninį objektą bus galima statyti bet kur prie plento. Didelę įtaką jų išsidėstymui turės tai, ar bus galima įrengti įvažiavimą į magistralę",– aiškina architektas.
Anot specialistų, patvirtinus BP, greičiausiai detaliuosius planus sukrus rengti arčiausiai Vilniaus esančios seniūnijų gyventojai ir įmonės, ten įsigijusios žemės sklypų. Kaip keletas iš miesto plėtros krypčių nurodomos Zujūnų–Riešės, Galgių–Mickūnų, Juodšilių, Nemėžio, Pagirių, Salotės–Sudervės zonos.

Įtaka akivaizdi
Nekilnojamojo turto agentūros pripažįsta, jog BP indėlis į šią rinką bus nemenkas, tačiau konkrečių kainų pokyčių prognozuoti nelinkusios.
Aleksandras Zimnickis, nekilnojamojo turto prekybos UAB "Domus Optima" direktorius, tvirtina negalįs prognozuoti, kaip keisis kainos Vilniaus rajone, nes nėra susipažinęs su būsimuoju BP.
"Tačiau plano patvirtinimas įtakos nekilnojamojo turto rinkos pokyčiams turės. Pirmiausia daug kas paaiškės dabartiniams žemės savininkams. Antra, mažiau rizikuos ketinantieji įsigyti sklypą rajone – prieš pirkdami žemę jie jau žinos jos paskirtį. Nebereikės pirkti katės maiše",– pasakoja p. Zimnickis.
Saulius Vagonis, UAB "Ober-Haus" Turto vertinimo ir rinkos tyrimų skyriaus vadovas, neabejoja, kad patvirtintas BP turės įtakos.
"Jau dabar daugelis investuotojų yra nusipirkę sklypus, tačiau projektų įgyvendinimas yra arba įstrigęs, arba atidėtas, nes žemės paskirties keitimo procesas sustojęs. Patvirtinus planą investuotojams nebereikės eiti kryžiaus kelių",– sako specialistas.
Ponas Vagonis nemano, kad, pakeitus sklypų paskirtį, jie smarkiai brangs.
"Gali būti ir priešingai, nes vienu metu rinkai bus pasiūlyta daug naujų sklypų. Tai gali ir pristabdyti kainų kilimą, nes esant sklypų trūkumui jie brangsta bemaž kasdien",– prognozuoja p. Vagonis.
"Vilniaus rajono bendrasis planas labai svarbus žmonėms, kurie yra susigrąžinę žemę, tačiau negali keisti jos paskirties. Kita vertus, leidus keisti žemės paskirtį, rinkoje gali atsirasti daug parduodamų žemės sklypų. Dėl išaugusios pasiūlos žemė gali šiek tiek pigti",– svarsto Aurika Rainienė, nekilnojamojo turto vertintoja, UAB "Faulana" finansų direktorė.
Anot jos, galimas ir kitas scenarijus: šiuo metu žemės ūkio paskirties žemė sostinės rajone parduodama gana pigiai. Tačiau, leidus keisti jos paskirtį, sklypai turėtų brangti, nes jų savininkai galės lengvai rengti detaliuosius planus.
Kęstutis Sadeckas, UAB "Junesta" komercijos direktorius, sako manąs, kad, net ir padidėjus sklypų pasiūlai, kainos nesikeis.
"Šiais ir kitais metais žemės kainos sostinės rajone nesikeis, nes sklypų poreikis didžiulis, o rinka šiuo metu visiškai tuščia",– prognozuoja p. Sadeckas.

Stebuklo nesitiki
Statybos įmonės prognozuoja, jog, nors sklypų pasiūla ir padidės, žemė neturėtų pigti.
Eugenijus Zaremba, statybos bendrovės UAB "Veikmė" direktorius, mano, kad patvirtinus BP bus visiems lengviau dirbti.
"Tačiau stebuklo tikėtis neverta. Paklausiausia ta žemė, kur yra infrastruktūra. Bet taip staiga – per metus kitus – infrastruktūra nebus išplėtota. O ten, kur nenumatyta plėsti infrastruktūros, ir dabar yra pigios žemės. Bet tokia preke besidominčiųjų yra nedaug",– pasakoja p. Zaremba.
Robertas Maslauskas, UAB "Skala" generalinio direktoriaus pavaduotojas, tikisi, kad patvirtinus BP statybininkai dar labiau sukrus.
"Bet prognozuoti, kad sklypai pigs, nesiimčiau. Manau, paklausa neatsiliks nuo pasiūlos, kad ir kaip pastaroji išaugtų",– svarsto p. Maslauskas.
Pasak Ditos Purlienės, UAB "Ranga IV" rinkodaros direktorės, Vilniaus rajono BP turės teigiamos įtakos ir miestui: tikėtina, kad, sostinėje katastrofiškai stingant sklypų, dalis žmonių nuspręs įsigyti žemės užmiestyje, kai tik bus leista rengti detaliuosius planus.

Verslo žinios, 2005 09 01